주최:
참여기간: 2026-02-09 ~ 2026-02-09

[이용교 교수 복지상식]-521

 

주택연금 지급액이 인상된다

 

이용교

(광주대학교 교수, 복지평론가)

3월부터 새로 가입한 주택연금의 월 지급금은 3.13% 인상되고, 해당 주택에서 살다 요양시설 등에 입소한 사람도 주택연금을 받을 수 있다.

 

<주택연금은 주택을 담보로 한 금융상품이다>

주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도이다. 부부 중 한 명이라도 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람은 누구나 이용할 수 있다.

주택연금 월 지급금은 주택가격이 높고 가입자의 연령이 높은 사람이 더 많다. 주택연금액을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용한다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다. 가입자의 연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자 나이를 기준으로 한다.

 

<요건을 모두 충족할 때 가입할 수 있다>

주택연금은 가입요건을 모두 충족할 때 가입할 수 있다. 부부 중 1명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억 원 이하 주택을 소유한 경우에만 가입할 수 있다. 다주택자라도 합산 가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있고, 공시가격 등이 12억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 시 가입 가능하다.

주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록 전입)로 이용하고 있어야 한다. 채무가 있는 경우에는 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능하다. 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용하여 가입이 가능하다.

초기보증료로 주택가격의 1.5%(대출상환(우대)방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부해야 한다. 연금지급은 본인과 배우자가 사망할 때까지이다.

 

<주택연금은 크게 4가지가 있다>

주택연금은 크게 일반형 주택연금, 우대형 주택연금, 주택담보대출 상환용 주택연금, 소상공인대출 상환용 주택연금이 있다. 그중 일반형 주택연금은 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령한다. 우대형 주택연금은 부부기준 2억 5천만 원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 받을 수 있다.

주택담보대출 상환용 주택연금은 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 일시에 목돈으로 찾아 본인이나 배우자가 받은 주택담보대출을 상환하고, 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령한다. 소상공인대출 상환용 주택연금은 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 목돈으로 찾아 소상공인인 본인이나 배우자가 받은 대출을 상환하고, 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령한다. 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 이내 소상공인 대출 상환과 폐업 신고가 필요하다.

 

<노후생활자금을 지급하는 방식은 다양하다>

주택연금을 받는 방식은 종신지급방식, 종신혼합방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식 등이 있다. 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 평생동안 매월 연금형태로 받는다. 종신혼합방식은 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 받는다. 확정기간혼합방식은 인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간동안만 매월 연금형태로 받는다. 대출상환방식은 본인 또는 배우자가 담보주택을 담보로 대출받은 금액 또는 폐업예정 소상공인인 본인 또는 배우자가 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 지급받고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 받는다.

그리고 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우에는 우대지급방식, 우대혼합방식, 대출상환우대방식으로 받을 수 있다.

 

<3월부터 신규 신청자에게 더 많은 연금을 준다>

정부는 주택연금 활성화를 위해 2026년 3월 1일부터 주택연금 신규 신청자를 대상으로 수령액을 약 3.13% 인상한다. 금융위원회는 주택연금 보험료 산정·위험 평가 등에 대한 계리모형을 재설계해 주택연금 수령액을 전반적으로 인상한다.

이를 통해 평균 가입자(72세, 주택가격 4억 원) 기준 주택연금 수령액은 기존 월 129만 7천 원에서 133만 8천 원으로 4만1천 원이 인상된다. 주택연금 전체 가입 기간 중 수령액은 849만 원 증가할 것이다.

아울러 저가주택 보유자 등 취약고령층에 대한 지원금액도 확대한다. 현재 부부 중 1인이 기초연금수급자, 부부합산 1주택자이면서 시가 2억 5천만 원 미만 주택에 거주하는 경우에는 우대형 주택연금으로 일반 주택연금 가입 때보다 주택연금 수령액을 우대 지원하고 있다. 앞으로는 우대지원 대상자가 시가 1억 8천만 원 미만 주택에 거주하는 경우에는 주택연금 수령액 우대 폭이 확대되며, 이는 6월 1일 이후 신규신청자부터 적용된다.

 

<주택연금의 가입조건을 완화한다>

주택연금의 가입 부담을 완화하기 위해 주택연금 초기보증료도 인하한다. 현재 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 인하하고, 초기보증료 환급 가능 기간을 3년에서 5년으로 확대한다. 다만, 보증료 감소에 따른 수령액 감소를 방지하기 위해 연 보증료는 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 소폭 인상한다.

그동안 주택연금 가입 즉시 부과되는 초기보증료 부담으로 주택연금 가입을 주저하는 사례가 일부 있었는데 이번 조치로 가입자의 재정적·심리적 부담이 일정 부분 완화될 것이다. 이는 3월 1일 이후 신규신청자부터 적용한다.

또한 주택연금 가입을 위해 가입 시점에 담보주택에 반드시 실거주해야 하는 제한도 일부 예외를 허용한다. 구체적으로 부부합산 1주택자가 질병치료, 자녀봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유로 담보 주택에 실거주하고 있지 않은 경우에도 주택연금에 가입할 수 있으며, 이는 6월 1일부터 시행한다. 거주요건의 완화는 고령층 노후자산이 부동산에 편중돼 있고 빠른 고령화 등으로 적극적인 주택연금 활성화 방안이 필요한 상황을 반영한 조치다.

 

<자녀가 주택연금을 승계할 수 있다>

주택연금 가입자 사망 이후 55세 이상 고령의 자녀가 동일 주택을 담보로 주택연금에 가입하고자 하면 별도의 채무상환 절차 없이도 주택연금에 가입할 수 있도록 제도를 개선한다. 현재는 자녀가 부모 사망 이후 동일 주택을 담보로 주택연금에 가입하기 위해 보유자금 등으로 부모의 주택연금 채무를 전액 상환해야 한다.

금융위원회와 주택금융공사는 “이번 제도개선으로 주택연금 수령액이 증가하고 가입 제약 요인이 완화되는 등 주택연금 가입 유인이 한층 더 제고될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

 

한국주택금융공사 https://www.hf.go.kr

이용교<광주대학교 교수, 복지평론가> lyg29@hanmail.net

[2026/02/12]

 

 

 

[Common sense for the welfare of Professor Lee Yong Gyo] -521 (contributed to Dream Today, February 12, 2026)

 

 

The amount of housing pension payments will rise

 

Lee Yong Gyo

(Professor, welfare critic, Gwangju University)

 

Starting in March, the monthly payment of newly subscribed housing pensions will increase by 3.13% and people who have lived in the housing and entered nursing facilities can also receive housing pensions.

 

The housing pension is a system guaranteed by the state so that homeowners can provide their homes as collateral and receive monthly pensions for the rest of their lives. Anyone who is 55 years of age or older and owns a house or officetel for residential purposes with an official price of less than 1.2 billion won can use it.

The monthly housing pension payments are higher in housing prices and more people with higher subscribers' ages. The standard housing price when determining the housing pension amount is applied to the market price recognized by the Korea Housing Finance Corporation. In the case of apartments, the market price of the Korea Real Estate Agency and KB Kookmin Bank are applied sequentially, and the market price is applied to houses and officetels that do not have an Internet market price other than apartments through appraisal by an appraisal agency. The age of the subscriber is based on the age of the younger of the couple.

 

Housing pension can be subscribed when all the subion requirements are met. Only if one of the couples is 55 years of age or older and owns a house with a combined declared value of 1.2 billion won or less. Even multi-homeowners can join if the combined price is less than 1.2 billion won, and two-homeowners with an declared value of more than 1.2 billion won can join when disposing of one house within three years.

The subscriber or spouse must actually use the housing pension as their residence (resident registration transfer). If there is a debt, the debt-related person (subscriber and spouse) can join only if they have the ability to speak and act. If there is no or insufficient ability to speak or act due to dementia, it is possible to join using the adult guardianship system.

As an initial guarantee fee, 1.5% of the house price (1.0% in the case of loan repayment (preferential) method) must be paid on the initial pension payment date. Pension payment is until the person and spouse die.

 

Housing pensions largely include general housing pensions, preferential housing pensions, housing pensions for mortgage repayment, and housing pensions for small business loans. Among them, the general housing pension is provided by the elderly over 55 years of age as collateral and the retirement living fund is received as a monthly pension throughout their lives. Preferential housing pensions can be received up to 20% more than general housing pensions if one or more people are a one-home owner of less than 250 million won on a couple basis, and if one or more people are eligible for basic pension.

The housing pension for repayment of mortgage loans is found with a lump sum within the withdrawal limit (more than 50% and less than 90% of the loan limit), and the mortgage loans received by the person or spouse are repaid, and the rest are received as monthly pensions throughout their lives. Housing pensions for repayment of small business loans are found with a lump sum within the withdrawal limit (more than 50% and less than 90% of the loan limit), repaying loans received by small business owners themselves or their spouses, and the rest are received as monthly pensions throughout their lives. It is necessary to repay small business loans and report business closure within six months from the date of initial pension loan execution.

There are life-long payment methods, life-long mixing methods, fixed-term mixing methods, and loan repayment methods. The life-long payment method is received in the form of a monthly pension for a lifetime without setting a withdrawal limit. The life-long mixing method is frequently found and used within the withdrawal limit (50% of the loan limit, 70% of the contribution payment such as reconstruction), and the rest is received in the form of monthly pensions for life. The fixed-term mixing method is frequently searched and used within the withdrawal limit (50% of the loan limit, 70% of the contribution payment such as reconstruction), and the rest is received in the form of monthly pensions only for a certain period of time. The loan repayment method is paid within the withdrawal limit (more than 50% and less than 90% of the loan limit) to repay the balance among the amount borrowed by the person or spouse as collateral for the mortgage housing or the amount borrowed by the person or spouse of a small business owner scheduled to close, and the rest is received in the form of monthly pensions for life.

In addition, if the person or spouse is a basic pension recipient (65 years of age or older) and owns only one house of less than 250 million won on a couple basis, they can receive preferential payment, preferential mixing, and loan repayment preferential treatment.

 

In order to revitalize the housing pension, the government will increase the amount received by about 3.13% for new applicants from March 1, 2026. The Financial Services Commission will redesign the accounting model for calculating and evaluating housing pension premiums and raising the overall amount of housing pension receipts.

Through this, the amount of housing pension received based on the average subscriber (72 years old, housing price of 400 million won) will be increased by 41,000 won from 1,297,000 won per month to 1,338,000 won. During the entire housing pension subion period, the amount received will increase by 8.49 million won.

In addition, the amount of support for the vulnerable elderly, such as low-cost homeowners, will be expanded. Currently, if one of the couples is a basic pensioner or a total of one house and lives in a house with a market price of less than 250 million won, the amount of housing pension received is a preferential housing pension compared to when subscribing to a general housing pension. In the future, if those eligible for preferential support live in a house with a market price of less than 180 million won, the preferential treatment for housing pension receipts will increase, which will be applied to new applicants after June 1.

 

In order to ease the burden of subscribing to the housing pension, the initial guarantee fee for the housing pension will also be reduced. The current housing price will be reduced from 1.5% to 1.0% and the initial guarantee fee refundable period will be extended from 3 years to 5 years. However, in order to prevent a decrease in the amount received due to a decrease in guarantee fees, the annual guarantee fee will be slightly increased from 0.75% to 0.95% of the loan balance.

In the meantime, there have been some cases of hesitation to join the housing pension due to the burden of initial guarantee fees imposed immediately after joining the housing pension, but this measure will partially ease the financial and psychological burden on subscribers. This will be applied to new applicants after March 1.

In addition, some exceptions are allowed for restrictions that require you to live in a collateral house at the time of subion to join the housing pension. Specifically, even if a married couple living in a collateral house for unavoidable reasons, such as disease treatment, child support, and moving into residential welfare facilities for the elderly, they can join the housing pension, which will take effect from June 1. The easing of housing requirements reflects the situation in which elderly assets are concentrated in real estate and active measures to revitalize housing pensions are needed due to rapid aging.

 

After the death of a housing pension subscriber, if a child aged 55 or older wants to join the housing pension with the same house as collateral, the system will be improved so that he or she can join the housing pension without a separate debt repayment procedure. Currently, in order for a child to join the housing pension with the same house as collateral after the death of his or her parents, he or she has to repay the parents' housing pension debt with funds.

The Financial Services Commission and the Korea Housing Finance Corporation said, "The improvement of the system is expected to further enhance incentives to subscribe to housing pensions, such as increasing housing pension receipts and easing subion constraints."

 

Korea Housing Finance Corporation https://www.hf.go.kr

Lee Yong-gyo lyg29@hanmail.net

[2026/02/12]

 

 

Translation into Papago